Académie des Pros -Copropriété : Le mesurage de la superficie - Académie des Pros
Publié le 3 janvier 2020 dans  / 0 commentaires

Copropriété : Le mesurage de la superficie

La loi oblige le vendeur à faire mesurer « la superficie de la partie privative » du lot vendu (art. 46 de la loi du 10.7.1965).
Cette superficie doit être indiquée dans la promesse ou le compromis de vente, et dans l’acte notarié. Faute de quoi, l’acheteur pourrait demander en justice la nullité de la vente. En pratique, les litiges portent sur des erreurs de mesurage, non sur son absence.

L’obligation de mesurage s’impose quel que soit l’usage du lot vendu : appartement, local professionnel, boutique… Peu importe la date de construction de l’immeuble. Le mesurage est aussi requis lors de la vente d’une partie d’un lot, à la suite de la division d’un lot plus important. Une maison individuelle doit également être mesurée si elle fait partie d’une copropriété horizontale (regroupant un ensemble de maisons individuelles). Notez qu’il n’est pas obligatoire de mesurer les lots annexes : cave, garage et parking, ni les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2 (art. 46 de la loi de 1965 et art. 4-2 du décret de 1967)

Les parties à mesurer

La superficie à prendre en compte doit être calculée selon des règles précises. En théorie, le vendeur d’un logement peut effectuer le mesurage lui-même. En pratique, compte tenu des conséquences financières que peut entraîner une erreur de mesurage, il est indispensable de faire appel aux services d’un professionnel reconnu et assuré pour cette tâche (géomètre-expert, architecte…). Si un espace n’est pas inclus dans le lot décrit dans le règlement de copropriété, le métreur doit l’exclure de la superficie privative Carrez. Ainsi, le mesurage peut permettre de mettre en évidence une éventuelle annexion de parties communes non autorisées par l’AG.

Bon à savoir : Le certificat de superficie délivré par le professionnel est valable sans limite de durée, sauf si le vendeur a, depuis, effectué des modifications affectant la superficie du lot (construction de cloisons, agrandissement…). Sous cette réserve, il peut donc servir pour plusieurs ventes successives.

Les conséquences d’une erreur de mesurage

Si, après la vente, la superficie réelle du bien s’avère inférieure de plus de 1/20e (5%) à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface. À défaut d’accord amiable avec le vendeur, l’acheteur dispose d’un an, à compter de la signature de l’acte notarié, pour s’adresser au tribunal de grande instance et réclamer le remboursement d’une fraction du prix de vente.
L’acquéreur, lui, ne peut pas réclamer une diminution proportionnelle des frais (émoluments du notaire…) relatifs au surplus. Par exemple, l’acte de vente d’un appartement vendu 450 000 € mentionne une superficie de 100 m2; si un mesurage ultérieur révèle une superficie de 92 m2, soit 8 % en moins, l’acheteur peut exiger une réduction du prix de 36 000 € (450 000 € x 8 %). Ce qui correspond à la totalité des mètres carrés fantômes. Lorsque le lot est petit, la moindre erreur engendre des conséquences importantes.
Pour un studio de 20 m2, par exemple, toute erreur de mesurage supérieure à 1 m2 entraîne une diminution du prix. D’où l’intérêt de faire mesurer la superficie par un professionnel. Si l’écart entre la surface réelle et celle indiquée est inférieur ou égal à 5 %; l’erreur ne produit pas de conséquence pour le vendeur.
À l’inverse, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur n’a aucun recours contre l’acheteur, la loi ne protégeant que ce dernier (le vendeur ne peut réclamer un supplément au prix de vente).

Quid de la responsabilité du professionnel qui a procédé au mesurage erroné ? La Cour de cassation a estimé que la restitution d’une partie du prix par le vendeur ne constitue pas en elle même un préjudice. Pour la Cour, en effet, le prix diminué correspond à celui que le vendeur aurait normalement dû demander compte tenu de la superficie réelle du bien. Le vendeur qui agit contre le professionnel doit donc prouver un préjudice spécifique causé par l’erreur de mesurage. Par exemple, le désagrément d’avoir subi une procédure judiciaire. La Cour de cassation a, par ailleurs, approuvé la condamnation du professionnel ayant réalisé un mesurage erroné à indemniser le vendeur en raison de la « perte de chance » pour celui-ci « de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Loi Carrez : La surface à prendre en compte

La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en mentionner la superficie exacte dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Il faut mesurer la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte, non plus, des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. L’obligation de mentionner la superficie ne concerne pas les lots annexes (caves, garages et places de stationnement), ni les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2.

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