Une situation ancienne complexe et inadaptée
Le type de sinistre le plus fréquent dans les immeubles collectifs est sans aucun doute le dégât des eaux. Les gestionnaires de patrimoine d’immeubles comme les syndics de copropriétés sont amenés à traiter et suivre de très nombreux sinistres de ce genre. Jusqu’ici, deux conventions d’assurance étaient régulièrement utilisées dans ce cadre : il s’agit de la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours) et de la convention CIDE COP (convention d’indemnisation dégât des eaux dans la copropriété).
La convention CIDRE
Pour rappel, la convention CIDRE permettait à la compagnie de rembourser directement son assuré lésé sans engager de recours envers la compagnie du responsable du sinistre pour les dommages directs inférieurs à 1600 € : plus précisément, le montant des dommages matériels ne devait pas dépasser 1600 € HT et le montant des dommages immatériels, comme la perte de jouissance ou de loyer, devaient rester inférieurs à 800 €. Cette convention suppose l’existence de deux compagnies d’assurances qui y adhèrent et bien sûr que le sinistre soit garanti dans le contrat d’assurance.
Les indemnités
L’exemple le plus représentatif en copropriété est le cas d’un sinistre dégât des eaux qui causent des dégâts dans un appartement ainsi que dans les parties communes. L’assurance de l’occupant de l’appartement (propriétaire ou locataire) indemnisera les dommages matériels dans les locaux privatifs ainsi que les dommages immatériels, à hauteur des montants indiqués plus haut dans le cadre de la convention CIDRE. Une limite est fixée pour les dommages immobiliers supérieurs à 240 € HT qui sont alors pris en charge par l’assurance de la copropriété : il s’agit notamment de travaux de plâtre, de carrelage, ou encore de parquet. Dans les faits, ce type de dégâts était quasi systématiquement pris en charge par l’assurance de l’immeuble au regard du plafond fixé. L’assurance de la copropriété prenait, bien entendu, à charge les dommages causés aux parties communes.
La convention CIDE COP
Quant à elle, la convention CIDE COP s’applique spécifiquement aux immeubles en copropriété dans le cadre des dégâts des eaux qui ne rentrent pas dans le champ d’action de la convention CIDRE : il est particulièrement question des cas où les dommages sont supérieurs à 1600 € HT. Les conditions d’application sont sensiblement équivalentes à celles de la convention CIDRE. Dans certains cas, les deux conventions peuvent même se mêler et s’appliquer à un même sinistre.
La convention ISRI
Il faut préciser enfin que les montants d’indemnisation fixés par ces deux conventions sont désormais assez anciens et ne répondent plus à la réalité des montants de travaux pratiqués. C’est dans cet environnement complexe où 2 compagnies différentes intervenaient sur un même sinistre, nommaient chacune leur propre expert et pouvaient parfois ne pas s’entendre sur le champ d’intervention de chacune d’entre elles, que la nouvelle convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles) est devenue applicable au 1er juin 2018.
Simplifier pour mieux indemniser
La nouvelle convention IRSI n’a pas pour effet de faire disparaître complètement la CIDRE et la CIDE COP, mais prétend englober plus largement les sinistres les plus courants observés dans un immeuble collectif, notamment en copropriété.
La convention IRSI s’applique ainsi à tous les sinistres dégâts des eaux (sauf infiltration par la façade, les menuiseries, les conduits, le ruissellement d’eau, la condensation, ou encore les canalisations enterrées extérieures) et aux incendies. Désormais, l’origine du sinistre n’est plus un facteur déterminant pour le traitement de celui-ci, notamment dans la détermination des compagnies intervenant dans l’indemnisation. Les conditions de mise en œuvre sont fixées : un montant de sinistre inférieur à 5000 € HT qui englobe la prise en charge de tous les types de dommages matériels (mobilier, embellissement et immobilier).
La principale nouveauté
La principale nouveauté par rapport aux conventions antérieures, et que désormais, c’est l’assurance du lésé qui prendra en charge, quelle que soit l’origine du sinistre, la recherche de fuite en cas de dégâts des eaux, ainsi que tous les frais afférents (mesures conservatoires, démolitions, déblais…) et la nomination de l’expert le cas échéant. Il faut préciser qu’auparavant la prise en charge de la recherche de fuite posait problème. En effet, les compagnies se renvoyaient régulièrement la balle pour la réalisation de cette recherche pourtant indispensable à la détermination du « qui paye quoi ». Dans les faits, le syndic devait commander cette recherche de fuite aux frais avancés du syndicat des copropriétaires alors même que rien n’indiquait qu’un élément commun pouvait en être la cause. Cette question n’a désormais plus lieu de se poser, d’autant que toutes les recherches de fuite sont réputées garanties, qu’il y ait un dommage avéré ou pas, quel que soit le mode d’investigation mis en œuvre, y compris lorsqu’il y a casse ou une mise en apparent nécessaire à la détermination de la cause du sinistre. Dans ce dernier cas, les frais de remise en état sont évidemment pris en charge.
Un seul expert
L’autre originalité de cette convention et la nomination d’un seul expert au dossier. Ce dernier interviendra obligatoirement à la demande de l’assurance du lésé pour tout sinistre, entrant dans le cadre de la convention, dont le montant est fixé entre 1600 et 5000 € HT. Il déterminera les montants partagés d’indemnisation : pour l’occupant concernant le mobilier, et pour le propriétaire du bien les embellissements non locatifs et l’immobilier privatif. L’assureur du lésé pourra exercer un recours en responsabilité auprès des autres compagnies d’assurances en fonction de la responsabilité de chacun dans le sinistre (l’assurance de la copropriété par exemple). Ce recours se fait entre les assurances en arrière-plan du traitement du dossier et ne doit pas avoir d’impact sur la prise en charge et l’indemnisation des dommages par la première assurance. Notons que cette faculté de recours ne concerne que les sinistres supérieurs à 1600 € HT, l’assurance du lésé prenant en charge seule est définitivement les conséquences du sinistre.
L’accélération du traitement des dossiers et une meilleure visibilité
Tous les gestionnaires amenés à déclarer et suivre régulièrement des dossiers sinistres ne peuvent qu’accueillir à bras ouverts cette réforme qui devrait permettre une accélération dans le traitement des dossiers par la compagnie, une meilleure visibilité des intervenants au sinistre, ainsi qu’une réalisation plus rapide de la recherche de fuite puisqu’on sait désormais qui doit la commander. Néanmoins, pour tous les sinistres dont le montant reste supérieur à 5000 € HT, il faudra continuer à utiliser les conventions CIDRE et CIDE COP qui impliquent toujours l’intervention de deux expertises contradictoires.
Luc Louguet – Formateur spécialisé dans la Copropriété